公募REITs加速扩容趋势较为明显温州晨奥流体设备有限公司
今年以来公募REITs发行回暖,据Wind统计,截至7月2日,年内已有9只公募REITs成功发行,累计募资总额近237亿元,数量和规模均已超去年全年水平。
但从二级市场表现来看,公募REITs估值普遍处于低位。
继7月1日大幅收跌4.5%后,7月2日开盘,中金普洛斯REIT继续下跌,截至发稿,报3.394元,刷新近4个月价格低位。
消息面上,中金普洛斯REIT公告称,对于所持有的基础设施项目,承租方拟不续约并将提前分批退租。
总体看来,已上市交易的36只公募REITs产品中,有20只处于破发状态,占比约56%。且板块内行情分化明显,与地产行业高度相关的产业园与仓储物流两类产品跌幅更明显。
行业人士对第一财经分析称,今年来公募REITs二级市场经历调整后开始反弹,目前,REITs在二级市场的估值处于低位,且品种走势各异。长期看来,随着各类市场主体不断加入,底层资产种类和数量持续提升,REITs市场稳定性不断提升,配置价值持续凸显,未来仍有发展空间。
多只产业园区REITs被提前退租
中金普洛斯REIT管理的10个仓储物流园区,总可租赁面积超过116万平方米,主要通过租赁和物业管理服务获得收益。其中,普洛斯淀山湖物流园作为重要园区,近期面临租赁调整。
据该基金6月28日发布的公告,江苏京迅递供应链管理有限公司(下称江苏京迅递)原承租普洛斯淀山湖物流园近15.91万平方米的面积,占中金普洛斯REIT全部基础设施项目可租赁面积的13.68%。
然而,由于租赁计划调整,江苏京迅递决定在2024年8月31日到期后不再续约部分租赁面积,剩余部分将分批提前退租。经协商,双方同意在2024年6月30日先退租约8.2万平方米的面积,剩余部分将分批退租。
公告还提到,2024年一季度,江苏京迅递贡献的租金及物业管理服务费收入达1681.51万元,占中金普洛斯REIT全部基础设施项目总收入的14.34%。截至公告发布日,10个仓储物流园区的出租率约为86.25%,签约出租率为89.68%。江苏京迅递退租后,预计出租率将降至约79.19%,签约出租率下降至88.69%。
值得注意的是,除了中金普洛斯REIT,近期有多只产业园区REIT被提前退租。
如华安张江产业园REIT,该基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。2023年7月,受张润大厦大租户哲库科技提前退租的影响,张润大厦项目的出租率有所下降;2024年1月29日,张润大厦租户A又发生了提前退租,该租户计划于1月31日提前退租位于张润大厦的部分面积,退租面积为3904.58平米,占原承租部分的49.8%。
华安张江产业园REIT发布的2024年一季报显示,报告期内上海产业园区净吸纳量4.7万平方米,同比下降9%,整体空置率上升至19.6%。
建信中关村产业园REIT发布的2024年一季报也显示,报告期内北京产业园市场空置率为20.5%,空置水平依旧处于高位,租金也继续下探,环比下降0.8%至117.5元/㎡/月。
此外,从二级市场表现来看,已上市交易的36只公募REITs产品中,资产类型为仓储物流、产业园区的REITs领跌。
近一年内,华安张江产业园REIT累计跌幅超过25%,博时蛇口产园REIT、建信中关村REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、东吴苏园产业REIT同期分别累计下跌19%、15%、15%、11%。
分红较稳定
尽管二级市场表现分化,公募REITs产品分红保持稳定。
第一财经据Wind统计,截至7月1日,已上市交易的36只公募REITs产品中,有31只实施过分红。
其中,资产类型为交通基础设施的四只REITs分红规模较大,平安广州广河REIT、中金安徽交控REIT、浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT分别累计分红15.53亿元、14.64亿元、13.02亿元、8.75亿元。其次是资产类型为能源基础设施的鹏华深圳能源REIT、鹏华深圳能源REIT,累计分红规模均超过8亿元。
此外,资产类型为仓储物流、园区基础设施的REITs尽管在二级市场领跌,但分红规模相对靠前。
其中,中金普洛斯REIT目前已完成7次分红,累计分配金额达到约7.67亿元,分红比例约占上市以来可供分配金额的100%;嘉实京东仓储基础设施REIT发布的2024年第一季度报告显示,该基金在报告期内实现了可供分配金额2003.74万元,并已进行了2023年度的第二次分红,实际分配金额为2520.99万元。
华夏基金认为,长期高比例分红成为公募REITs最重要的产品属性,接下来依赖于优质底层资产的专业经营,绩优的REITs产品可以实现稳定的收益和现金流,并将表现出更稳定的业绩韧性,高分派率有望持续。
近期,公募REITs加速扩容趋势较为明显。
6月28日,华夏首创奥特莱斯REIT和华泰南京建邺REIT正式获批,其中,华夏首创奥特莱斯REIT为国内首只以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施REITs,华泰南京建邺REIT则是南京市首单获批的基础设施公募REITs项目。
至此,年内已有12只公募REITs正式获批,还有10只处于已反馈、已受理、已问询状态。
此外,从已发行的产品来看,截至7月2日,年内已有9只公募REITs成功发行,累计募资总额近237亿元。相较于2023年全年6只公募REITs募资201亿元的情况,今年上半年已经超过去年全年的水平。
责任编辑:江钰涵 温州晨奥流体设备有限公司
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